後悔しない為に、注意すべきリノベーション用中古マンション選びの落とし穴3つ

中古マンションを購入してリノベーションをしたい!という方は年々増えているように思います。

私自身お客様と打合せをしているときに伺うのは、画一的な間取りや内装は飽きて、
「家事導線をもっとよくしたい!」「おしゃれな内装にして友人を呼びたい!」
というニーズです。
また、コロナ禍ということで、人々の「暮らし」に対する意識が高まっているようにも感じ取れます。

中古マンションを購入して、リノベーションをするということは、
誰にでも実現できることですが、選ぶ物件によっては
「こんなはずじゃなかった!」という問題も出てきます。

今回は、知り合いから聞いた実際にあった3つの事例と、それを回避する方法について
解説していこうと思います。

目次

結論

まず、リノベーションをする際に「こんなはずじゃなかった!」とならない為には
「マンションの管理規約」「過去の工事履歴」を確認してください。
必ずではないですが、これだけで90%以上は問題なく工事が進められるはずです。

本当にあった、リノベーション事例3つ

まず、確認不足による問題でどういったことが起こりえるのでしょうか?
事例を3つご紹介します。

フローリング張りが出来なかった

リノベーションといえば「無垢フローリング」が人気です。
足さわりも良く、見た目の自然な風合いもおしゃれなので選ばれる方は多いです。
フローリングが張れないということは、無垢フローリングはもちろん、
板を張り合わせた複合フローリングなんかも使えません。
使えるのは「カーペット」のみです。

フローリング張りのイメージしていた内装ができないとなると、
そもそも購入すらしなかったのではないかという問題になります。
なぜこのような問題が起こったのでしょうか?

管理規約の確認不足

マンションの管理規約にはフローリング施工の有無についてが記載されています。
フローリング施工が可能な場合は、「L値」という遮音等級が存在しています。
これは「下階に伝わる音がどれくらい遮ることができるか」を数値化しているものです。

一般的に、最も下階への遮音性能が良いのが「カーペット」ですので、
今回のマンションは、フローリング施工にすると、足音がうるさくなるのでNGだよ
というものが管理規約に明記されているということです。

最近では置床フローリングといって、床下のコンクリート躯体の上に空洞を作り、
その上にフローリングを張る施工方法が一般的です。
この施工方法であれば、ほとんどのマンションの遮音等級を満たせます。

今回の事例に上げたマンションの管理規約は特別厳しかったということのようです。

追い炊きができなかった

ユニットバスの追い炊きがそもそもできないマンションであったというトラブルです。
マンションの場合、追い炊きができるかどうかは「給湯器」次第なのですが、
普通は、給湯器から追い炊き管が出ていてユニットバスの方に繋がっていれば利用可能です。

そんなに難しいことではないのですが、「そもそもマンション自体が戸別給湯ではない」場合が
今回のような問題が起こるのです。

繰り返しになりますが、戸別給湯であれば自分の部屋の給湯器を追い炊き有のものにすれば解決です。
今回の「そもそもマンション自体が戸別給湯ではない」というのは、
マンションの給湯システムが「セントラル給湯」であるということなのです。

セントラル給湯とは?

マンションの主に地下部分に給湯設備専用の部屋があります。
そこには大きな給湯設備が設置され、マンション全体にお湯を運ぶのです。
この場合、給湯費用は管理費や修繕積立金とは別に「セントラルヒーティング費用」とか
「給湯基本料」という名目でマンションに毎月支払います。

世帯数の多い大規模マンションにたまに採用されていますね

つまり、今回の事例では「セントラル給湯」のマンションだった為、
そもそも追い炊き自体が使えないということです。
追い炊きをマストにしているご家庭は多いので、事前確認をしっかりしないといけません。

コンクリートブロックがあり、お風呂を大きくできなかった

この事例は築50年の中古マンションを購入してリノベーションしようと思った方のトラブルです。
築50年になると、お風呂やトイレなどの水回りがコンクリートブロックになっていることが多いです。
もともと、そのような施工でマンションが作られているからです。

コンクリートブロックは、「構造体」ではないので、管理規約上問題なければ、
解体することができますし、解体できれば大きなユニットバスも設置できます。
今回は、コンクリートブロックでしたが、規約上NGの為、
ユニットバスが小さいサイズしか入らなかったそうです。

お風呂のサイズが大きくできないので致命的なので、購入する前にわかっていればよかったですよね。

「こんなはずじゃなかった!」にならない為の事前確認は?

上記の3つの事例は未然に防ぐこともできますが、意外と起こりえる事例でもあります。
事前に把握しておく為には、なにを確認すればよいのかを見ていきましょう。

事前確認① マンション管理規約

多くのマンションは、管理規約の中に「リフォーム規約」が存在します。
工事に関わる情報が記載されているので必ず確認しましょう。
リフォーム規約はマンションによって内容が異なります。
事例のように、工事のルールが厳しいマンションもあります。
私のイメージでは、築年数が古いマンションほど、工事のルールが厳しい印象です。
マンションは古くなれば、内装もリフォームしないといけないので、工事が必須になってくるはずです。
築年数が古く未内装の中古マンションは、これからリノベーションをする人には
もってこいの条件ですが、管理規約を確認した上で購入して下さい。

事前確認② 過去の工事履歴

中古マンションでも築年数は古くなればなるほど、リノベーションやリフォームをしている事例が増えてきます。
過去の工事履歴から、できることできないことが読み取ることが可能ですし、
既に同じような工事をやったことがあると分かれば安心できますよね。

事前確認③ リノベーション知識のある専門家に見てもらう

最終的には専門家に見てみらうのが安心です。
実際に現地で室内を確認しながら、できるできないを質問して頂いてもよいと思います。
また、マンションには竣工図面という設計図が保管されているので、
こちらの内容も専門家に確認してもらいながら、最終的に物件を契約するかどうかを判断するのがおすすめです。
竣工図面は一般の方は見られないので、不動産会社とリノベーションのプランナーさんに協力をお願いして
確認してもらうようにしましょう。

まとめ

ここで紹介した事例はリノベーション工事をする上で、事前に確認しておけば防ぐことができた内容です。
確認すべき項目は、現地での調査や図面での確認、マンションの管理会社へのヒヤリングや
管理書類の記載内容
など多岐にわたります。

そしてこれらを契約前に全て行なわないといけない為、スピードも求められます。
マンションのリノベーション工事に慣れていないと確認が漏れてしまい、今回のような「こんなはずじゃなかったのに」というトラブルが起こってしまいますので、依頼する会社は、リノベーションへの知識があるかどうか、信頼してお任せできそうかも含めて相談するようにしましょう。

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