物件の選び方がわからない

物件を選ぶ為のSTEP

中古マンションはエリアや築年数、広さ以外にも確認すべきところがたくさんあります。

それはマンションとして懸念事項がないかどうかです。
懸念というのは、大きく分けると2種類あります。

➀ 資産面や構造面など将来的な不安要素がないかどうか
➁リフォームやリノベーションをする上で、工事面で不安要素がないか

①は図面やWEB情報から確認できますが、
②は現地に行って確認しないと分からないことがあります。

ここでは①を中心に見ていきたいと思います!

土地権利

代表的なものは以下の4つです

この中では所有権を選ぶのが一番安心です。

そのほかの3つは大分類では借地権になり、住宅ローンを組むのが難しくなったり、地代が発生したり、
その他いろいろとハードルがあります。


立地の良いエリアに借地権付きの中古マンションが多く、「何かこの物件、相場より安そう」と思ったら、実は借地だったということも多くあります。

管理形態

マンションの管理形態は、管理会社が入っている「委託管理」と、入っていない「自主管理」に分類されます。
管理委託は、さらに一部委託管理と全部委託管理に分類されますが、全部委託管理が安心レベルは高いと言えます。


管理業務を一部紹介します。

・区分所有者からの管理費・修繕積立金等の回収や滞納がないか等の確認
・理事会・総会の運営支援
・清掃・窓口管理をする管理人の派遣

自主管理でも住民の意識が高く、全部委託同様にしっかり管理されているマンションもありますので、
最終的には実際にマンションを見てみて判断するのがよいでしょう。

総戸数

マンションの総戸数が30戸未満の場合は不安要素がある場合も。例えば...

・総戸数が少ない場合、修繕積立金が貯蓄しずらく、1世帯当たりの費用負担が大きくなる
・修繕積立金が貯蓄しずらいと、マンションのメンテナンスが計画通りにできない
・マンションの管理状態が不十分とみなされ住宅ローンの審査に影響がでる

30戸以上のマンションを選ぶようにしつつ、管理費・修繕積立金の金額が適正かどうかの確認も必要です。

管理費・修繕積立金が適正か

目安は専有部の㎡数×400~500円と言われています。
例えば、専有面積ごとの管理費・修繕積立金の合計額の目安は以下です。

  • 60㎡の中古マンション
     →24,000円~30,000円
  • 70㎡の中古マンション
     →28,000円~35,000円

管理費と修繕積立金の割合は、修繕積立金が高いほうがよいです。
築年数が古くなる方が合計金額が高くなりますが、
築年数が古い大規模マンションでは、平均値よりも合計金額が低い傾向にあります。

②の工事面での不安要素の確認については
実際に現地で確認したり、マンションの竣工図面(管理会社へ閲覧申請が必要)で確認することが可能です。

物件の選び方を専門家に相談したい

物件の懸念事項は専門的な内容ですので、自分で調べるのが難しいという方もいるかも知れません。

  • 自分の条件に近い物件を探してほしい
  • ライフスタイルに合った家を見つけたい
  • 物件を購入してリノベーションをしたい

という方は、ぜひ専門家にご相談ください。理想の暮らしを手に入れるためのサポートを行っております。

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