中古マンション購入時にチェックすべき「土地権利」とは？！

中古マンションを選ぶ場合に、考えておくべき点が2つあります。

• 1つ目は、物件として、購入しても懸念がないか？
• 2つ目は、自分が購入したい条件はどうか？

この2つを整理しておかないと、いつまで経っても購入までたどり着けません。
今回は、1つ目の「物件として、購入しても懸念がないか？」についてです。
その懸念とはどんなものなのかについて解説していきます。

中古マンション購入をする際に、まず確認すべきポイント

皆さまは、スマートフォンなどで中古マンションの掲載ページを見たことはありますか？

イエ子

スーモとかアットホームとかは、アプリを入れているので、スマホでよくチェックしています

不動産さん

非常に便利ですよね。いわゆる「ポータルサイト」と言われているものです。

マンション概要や、間取り、写真、地図など分かりやすくまとまっていますので、初めて住宅購入をする方、とりあえずどんなマンションがあるか見てみたいという方にはおすすめのサイトです。

実は、このサイト上でも、中古マンション購入時にチェックすべきポイントを確認することが可能です。

不動産さん

間違った選び方をすると、ローンが組めなかったり、いざ売却しようとしても売るのに難しくなったりする可能性があるので、チェックしてくださいね

チェックしないと損するかも？！【土地権利】

土地権利とは？

土地権利は普段あまり馴染みのない項目かもしれません。
しかし、銀行でローンを組む際に、重要になる項目になります。

不動産さん

お金関係は、住宅購入で一番始めに固めないといけないところですので、見極め方を覚えておきましょう。

結論から言いますと、土地権利の項目に、「所有権」と記載されているものが一番安心です。
マンションは土地と建物が、一体の権利になっていることがほとんどです。所有権は、土地と建物が同一の権利になっています。

しかし、土地権利には、それ以外のパターンもありますので、ご紹介しておきます。

①地上権

地代は発生しますが、登記の義務もあり、土地にも建物所有者の抵当権設定もできることから、所有権に限りなく近い権利です。建物の転売、建て直しも地主の承諾は不要です。

注意点としては、借地期間の残存期間によって融資の借り入れ年数が決まってしまうことがあることでしょうか。

イエ子

つまりローンを長く組めなくなる可能性があるということなんですね

残存期間があり、かつ、期間満了時には更新料等の説明があれば問題はないかと思います。
残存期間が少ない場合は、ローン期間が減らされてしまう事がありますが、自己資金を多く持っている方や、そもそも少ないローン期間を想定している方、現金で購入しようとしている方には、あまり懸念事項はないかと思います。

不動産さん

物件購入時に、30～35年くらいの借入期間を想定されている方は、注意が必要です

②旧法借地権（賃借権）

旧法借地権は、建物さえ存続していれば、土地を借地として半永久的に借り続けられることが出来る権利です。

逆に建物がなくなると、権利もなくなります。
所有者の承諾がなければ再建築できないので、バブルのころは木造住宅などは火をつけられて建物をなくして地上げ…などもありました。

イエ子

何それ、怖い

マンションの場合は、そのようなことは、考えにくいので半永久的に存続する権利があると言えます。

注意点としては、リノベーションをする場合、売却をする場合に、地主の許可を得る必要があることです。
その許可を得る際に、承諾料が請求されることもある為、トラブルになる可能性があります。
上記の許可を取れる前提であれば問題はないかと思います。残存期間についての考え方は、地上権と一緒です。

不動産さん

ですので、旧法借地権の物件の場合は正直なところ、将来的なリスクのことを想定すると、私はあまりおすすめしておりません

③新法借地権（定期借地権）

新法借地権も、買主が守られないのでおすすめはできないです。
期限が来れば、地主が更新しない限り、更地にして返却義務が発生します。

イエ子

恐ろしい。つまり、ローンを組んで住んでいても、例えば地主さんが「退去してください」と言えば、ローンを抱えたまま家の権利も家もなくなってしまう可能性があるということなのね

権利の安心レベルは？

所有権＞地上権＞旧法借地権＞新法借地権

ローンを組む際、所有権と地上権以外は、土地に関して抵当権設定できない（担保が取れない）ために建物評価額しか融資しないことが大半です。
マンション購入の際は、「建物」「土地」の合算の評価を出して、融資額を決定する方法をとります。

土地に関して、抵当権の設定が出来ないということは、建物部分のみの融資しか受けることが出来ない為、借りたい額から大幅に減額されます。そうなると現金が何千万単位で用意できないと購入が難しくなるのです。

また、「地代」というものがあり、毎月の支払いが必要になります。
銀行はこの地代も加味して、融資額を決定しますので、ここでも融資額を減額される要因が生まれることになります。

不動産さん

つまり、住宅ローンを組む際に、様々な懸念が生じるということです。

懸念があるということは、売却をする場合も同様です。機会損失（売れなくなるかも？！）になる可能性がありますので、資産価値がどうかという話になれば難しいかもしれませんね。
中古マンションを選ぶ際には、まず「土地権利」を確認しましょう！

イエ子

なるほど！いざ、中古マンションを買おうと思っても、価格や立地、建物の築年数だけでなく「土地権利」もしっかりとチェックすることが大事なのね

まとめ

中古マンションを購入する際に「土地権利」を必ず確認すること。

• 特にローンを組みたい場合
• 長く住み続けたい場合
• 将来売却の可能性がある場合

には「所有権」のマンションを選ぶようにすること。

不動産さん

これは、サイトでも確認できる項目なので、自分で探す際には必ずチェックしましょう

将来が不安だから、老後に住む家を確保するためにも物件を購入したいのに、突然立ち退きせざるを得なくなったり、そんな不安ばかりの家は選びたくないですよね。

安心して将来住む家を選ぶためにも”土地権利”は必ず確認しておきましょう！