住宅は、購入以外にも売却相談をされる方も多いです。購入当時と現在のライフスタイルの変化から、
- より広い家に住みたい
- より良い周辺環境のエリアに住みたい
などの理由から、住み替えの為の売却相談が増えています。これから購入する場合もそうですが、売却する場合も同様に、気を付けておくべきポイントがあります。
今回は、売却スタートのポイントでもある「査定」と「媒介契約」について解説していきます。
今、住んでいる物件を住み替えして新しい物件を買う手順
売却したい物件の査定をしよう
まず、今所有している物件がいくらで売れるかを調べてもらいます。これを調べておかないと、
「自宅が〇〇万で売れるから、次は〇〇万の家に住み替える」
という予定が立てられないからです。
査定では過去相場や自宅調査にて、金額を出してもらう方法が一般的です。
事前に査定をしていると下記のように計画がたてやすいです。
不動産さん例） 査定金額：3,000万の場合
1．4,000万の自宅を購入する場合→3,000万は売却利益、1,000万は新たに住宅ローンを組んで家を買う
2．3,000万の自宅を購入する場合→3,000万の売却利益をそのまま購入代金に充てる
3．2,000万の自宅を購入する場合→売却利益で2,000万円を払い、1,000万は自由に使うか貯金をする
つまり、売れる金額によって、「いくらの物件を購入できるか」「ローンを組む場合いくら必要か」などが分かります。
売り先行と買い先行の違い
査定額が決まったら、住み替えのためにも物件を売る順番を決めましょう。
大きく分けて２つの買い替え方法があります。売り先行、買い先行という方法です。
売り先行は自宅を売却してから新居を購入する方法です。
買い先行は新居を購入してから自宅を売却する方法です。
それぞれのメリット・デメリット
売り先行の場合
メリット
査定により売却金額が確定しているため、資金計画が立てやすいです。
リミットが決まっていない場合はじっくりと売却活動ができます。売値に妥協しなくてもよいです。
デメリット
引渡しまでに購入物件を決める必要がある場合、仮住まいが必要です。
その為引越しが2回となり、費用と労力がかかります。
買い先行の場合
メリット
通常の住宅購入のフローと同じなのでじっくりと購入物件を探せます。
また、空き家にしてから売り出せるので内覧立ち合いをしなくてもよいです。
（売り先行では、居住している間に購入希望者が見学にきますので、毎週末のある程度の時間は自宅にいなければいけない可能性があります）
デメリット
売却価格や売却時期が確定していないため、資金計画が狂う可能性があります。
極論、なかなか売れない場合は管理費・修繕積立金などのランニングコストが継続してかかります。
売り先行と買い先行どちらを選ぶ人が多いの？！
多くの方がリスク回避のため、売り先行で動くようです。
1件分のローンを払いながら、もう1件購入するのは、ローンが通りにくいこともそうですが、月々の支払もダブルになりますので注意が必要です。
不動産さん査定金額に合意したら媒介契約を結ぶ
媒介契約とは、不動産屋さんに「あなたのところで買主さんを見つけてきてね」という契約です。
媒介契約には3種類ありますので、どれで契約するかは注意して決めましょう。
| ①一般媒介契約 | ②専任媒介契約 | ③専属専任媒介契約 | |
| 契約できる不動産会社 | 何社でも契約OK | 一社のみ | 一社のみ |
| 販売活動 | 積極的な販売活動 | 積極的な販売活動 不動産流通機構（レインズ）に 7日以内に情報登録が必要 | 積極的な販売活動 不動産流通機構（レインズ）に 5日以内に情報登録が必要 |
| 状況の報告 | 特になし | 14日に1回以上の頻度で報告 | 7日に1回以上の頻度で報告 |
| 自分で購入希望者を みつけてもよいか | OK | OK | 依頼中の不動産会社の紹介のみ |
①一般媒介契約
複数の不動産屋さんから購入希望者の紹介をしてもらえます。
紹介窓口が増える分、販売機会は増えますが、たくさんの業者さんとやりとりが増えますので大変さはあるかもしれません。
②専任媒介契約
不動産屋さんを一社に決めて、その担当者さんからの紹介を受ける方法です。
また、自身で見つけてきた購入者（知り合いの紹介など）とも取引が可能です。
不動産さん③専属専任媒介契約
専任媒介契約のように、自己発見取引もできず一社の不動産屋さんからの紹介のみに限られます。
リスクとしては、販売機会が少ない、もしも担当者のやる気がなければ長期間経過しても売れないなんてこともあります。
媒介契約は1度結ぶとずっと継続するのではなく、上の表のように決まりがあります。
これを踏まえて、どの種類の媒介契約をするかを検討してみましょう。
不動産会社の選び方
また、不動産会社を選ぶ場合に、自宅の周辺にある会社を選ぶとよいです。
なぜなら、過去に同じ物件内で売却した経験があるかもしれないからです。
不動産さんまた、土地勘があまりない会社よりかは、その不動産の価値がわかる会社に依頼したほうが、よい販売活動をしてくれるでしょう。
直観や相性も重要！
また、不動産会社を選ぶ際は、”直感”も大事にしましょう。
サイトやパンフレットがオシャレでも、初対面で担当者に合って「何だか．．．違うかも」と思った場合は、ちょっと考えてみた方が良いかも知れません。
イエ子不動産さんもし不動産会社を選びきれない場合は、このような基準で決めてみてもよいかもしれませんね。
まとめ
「住み替えをしよう」と決めたら、まずは査定を行い大まかな資金計画をたてます。
そして、売り先行か買い先行かを決めたら、不動産会社を決めます。この際、媒介契約の種類は慎重に選びましょう。
不動産さん今の家を理想に近い価格で販売し、新しい物件を購入するためにも不動産会社選びは非常に大事です。
会社の実績や、口コミも大事ですが。担当者との相性も大事です。良い不動産会社を見つけて、スムーズな住み替えを。
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