中古マンション購入時にチェックすべき「管理形態」とは？！

中古マンションを購入する際に、価格や立地、築年数だけでなく他にも気を付けてチェックすべき点があります。それは「管理形態」についてです。

マンションの管理形態は知らないと損する可能性もある部分ですので、しっかりとチェックしていきましょう。

マンションの管理形態によっては、負担がかかることも？！

「損しない中古マンションの選び方」を不動産屋さんに聞いてみた

イエ子

管理形態？！今まで賃貸暮らしだったので、管理の内容まであまり把握していませんでした。管理形態が違うと、どんなリスクがあるのですか？

不動産さん

例えば、管理形態の中でも「自分で管理をしないといけない」自主管理の物件の場合、建物に故障などが生じた場合の費用や話し合いを住人たちで行う必要があり、時間的・労力的な負担なる人もいるそうです。今日はそのマンションの管理形態について、お話していきますね

皆さんは、マンションの管理というと何を思い浮かべますか？

また、管理の良いマンションってどんなマンションでしょうか？

イエ子

掃除が出来ている、外観がキレイ、エントランスがキレイ、住んでいる方が良い感じとか？

不動産さん

そうですね。管理が良いマンションってご案内とかでも「あ～なんかここ良い雰囲気だな」と思う事が多いです。

それって結局感覚的なところになるんですけど、ちゃんとエビデンスになるところがあります。その中でも、一番分かりやすいところである、マンションの「管理形態」の種類の確認をしていきましょう。

マンション管理形態の種類

不動産さん

最初に、不動産用語から説明していきますね

まず、マンションに住んでいる方のことを「区分所有者」と呼びます。

その区分所有者がまとまった状態を「管理組合」と呼びます。

そして、「管理組合」がマンションを維持管理するために議論をする場を「総会」と言います。

イエ子

組合とか総会いうと．．．何となく、商店街の自治会みたいなイメージかしら

（戸建ての場合は“町内会”とかもありますよね）

ここまでは、基本的に集合住宅であるマンションは同じ仕組みです。何の種類が違うかというと、「管理会社」に管理を委託しているかどうかです。

管理会社とは？

管理組合が、マンションの管理を委託する管理の専門会社のことです。管理内容は例えば

• 区分所有者からの管理費・修繕積立金等の回収や滞納がないか等の確認
• 総会の運営支援
• 清掃やゴミ出しをする管理人の派遣
• 設備機器の保守点検
• マンションの巡回
• リフォーム業者の立ち会い

等があります。

イエ子

管理会社って、マンションの住人が暮らしやすいように、環境整備をしてくれる会社ということね

①全部委託管理

その名の通り、管理会社に、全部の管理を委託する体制のことです。

• 日本ハウズイング
• 東急コミュニティー
• 長谷工コミュニティー
• 大京アステージ
• コミュニティワン

など大手管理会社が委託されるケースが多いようです。施工した会社と管理会社が、竣工時から、同じの場合も多くみられます。

②一部委託管理

管理組合との業務分担を明らかにして、一部分の業務を受けもつ体制のことです。
例えば、清掃、保安点検、業者立ち合いは、管理組合（住民の担当の人）が対応し、専門知識が必要な、お金関係（マンションのメンテナンス、修繕計画の作成）は管理会社へ依頼するといったイメージです。

③自主管理

管理会社へ、管理を委託せずに、住民自らで管理を行う体制のことです。
自分たちで設備のメンテナンスや予算管理までを行います。

イエ子

何か故障があるたびに、住人同士で話し合いとか大変よね

上記の、全部委託や一部委託に比べると、住民の行うべき業務が多いのですが、メリットもあります。メリットは、管理費、修繕工事積立金が安いことです。毎月支払わなくてはならない、コストが安く済むため、各家庭への金銭的負担が軽減されます。また、居住者同士の交流が活発になることもあります。

イエ子

私はあまり、コミュニケーション能力が高い方ではないので、話し合いが度重なるのは苦痛になりそう

ただ、自主管理物件の時間的・労力的な負担が大きいことは想定しておくべきです。高齢者の多いマンションや、世帯数の少ないマンションの場合は、一部の住民だけが、作業負担を行い、その結果、住民同士のトラブルになる可能性もあります。

どの管理形態が良いの？

不動産さん

管理体制の安心のレベルは以下のイメージです。

全部委託＞一部委託＞自主管理

全部委託が、安心レベルは高いと言えるでしょう。自主管理でも世帯数の多いマンションでは、「全部委託のマンション以上に管理が良い！」という例も聞いたことがあります。

不動産さん

逆に、全部委託でも、管理会社がしっかりしていない…、なんてケースもありますので、まずは、どの管理体制が、自分のスタイルに合っているかを考えてみるのがいいでしょう。

イエ子

私は、あんまり誰かと関わったりトラブルになるのは苦手だから、全部委託がいいなあ。

まとめ

将来的なリスクを考慮すると「全部管理」の物件がおすすめ

管理形態については、金額面や交流面でのメリット・デメリットがありますが、やはり個人的にはリスクを考えると全部委託の管理物件の方が良さそうという人が多いです。

イエ子

全部管理で、管理費・修繕積立金の比較的安い中古マンションを探してみようっと